住房保障成为2007楼市关键词。从今年两会上温家宝总理的工作报告（“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。改进和规范经济适用房制度。”）和全国政协一号提案（《关于政府参与与投资和建设经济适用房和廉租房的建议》），到8月份出台了被看作是中国住房体制第三次变革的纲领性文件“24号文”(《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》),再到11月份相继出台的《廉租住房保障办法》和《经济适用房管理办法》，,到日前媒体报道的建设部正在拟定中的《住房保障条例》，住房保障的政策思路已然清晰,其相关配套政策也逐步推进。 然而，解决当前房地产市场中的主要矛盾——夹心层的住房问题、中产阶级面临的房价高涨之苦，却依然是一个大的挑战。

　　住房矛盾达到临界点

　　随着24号文的发布，保障性住房被提到了前所未有的高度，它被认为是房改十年的反思，被认为是中国住房保障制度的十年回归。早在1998年，当时的住房政策思路重心就是“保障”，在经历了几轮房地产宏观调控之后，住房保障为何在这个时候被重新提到如此高度？

　　对于24号文出台的背景, 我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖认为有几个大的方面：

　　第一，05年、06年的两轮宏观调控没有达到预期的目标，尽管动用过一些货币手段、财政手段和土地政策，但并没有起到效果。事实上不光是住房问题，深刻反思一下，在过去10年间的医疗制度改革、教育制度改革和住房制度改革都碰到了很大的问题——本应该政府承担责任的民生问题在盲目推向市场以后导致了老百姓现在抱怨最多的“看不起病、上不起学、住不起房”。

　　第二，十七大召开，政府换届，过去十年的事情需要在这个时间点做总结和反思，将新的措施贯彻下去。

　　第三，中国的城市发展、住房需求的高涨，使得房价问题已经到了一个临界点，某些大城市的房价和老百姓的收入差距、以及老百姓之间贫富差距程度已经到了一个临界点，再不想办法解决恐怕会爆发一些社会问题。

   正是在这样的背景下出台了24号文这样一个关于中国未来住房体制的纲领性文件。

　　保障低收入者 保障少数人

　　然而，跟98年的文件相比，24号文仍然有很大的不同。

　　24号文对近些年来颇受争议的住房保障的对象作出了明确界定，即城市低收入者。这类人群在城市人口中不足10%。而在1998年国务院下发的纲领性文件中，“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”被确定为基本方向，根据1998年“国发23号”文件的规定，经济适用房能够覆盖的群体约占到城市人口的60%－70%。那么，住房保障究竟应该保障多数人还是少数人？

　　北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新(王宏新博客,王宏新新闻,王宏新说吧)认为，必须首先明确一个概念，究竟是讲“住房政策”还是“住房保障”。作为一个政策，是对每个人都有效，政策主要讲求的是公平。住房保障则有保障的对象，不应该是每个公民。

　　如果退回到十年前，由于中国城市化水平较低，下大力气也许能够把百分之六七十的人的住房问题解决掉，但现在显然不可能，这十年来城市化发展很快，城市人口众多，城市中低收入家庭的比重也非常大。这种情况下目前的住房政策应该是一种保障政策，应该优先解决低收入家庭的住房问题。因此，24号文很大程度上不是一种回归，而是一种修正。

　　政策效力待观察

　　北京大学房地产研究所所长陈国强说，过去保障性住房里面占主体的是经济适用房，而不同的城市在投资、土地供应方面千差万别，到06年，经济适用房的投资占国家住房投资的比例不到5%，杯水车薪。廉租房方面，到去年底全国还有145个城市没有建立廉租住房制度。然而今年随着24号文的发布，以及十七大文件对于保障性住房的关注，各地在保障性住房的建设方面已经有一些实际的措施出台。

　　北京今年在落实保障性住房方面的工作显而易见：

　　建委成立住房保障办，经济适用房新审核制度在陶然亭街道办事处试点，廉租房和经济适用房收入标准重新制定、建筑面积调整，配建令……

　　此外，加快了保障房土地供应： 30万平方米廉租房和200万平方米经济适用住房建设目标提前实现。

　　“‘三级审核、二次公示’的严格审核程序确实使得现在保障房保障的是真正的穷人。”胡景晖说。

　　吴建新认为，现在的政策从去年下半年来看是挺有效的，至少在供地力度、要求开发商开工交付的力度都是非常大的，明年还会持续这种力度，尽管短期来看解决的量还并不大，但只要政府肯下力气，低收入者的住房应该是能解决的。

　　同时，“保障性住房政策的出台还是让一部分中低收入人群见到了希望，对出让地块周边房价的上涨也多多少少起到了一定抑制作用。”胡景晖说。

　　近期，建设部强调，廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等五类住房的土地供应将不低于居住用地的70%。陈国强表示，如果严格执行，这对于未来市场的供应格局来将起到很明显的作用，对于特定城市的整体均价将有比较直接的抑制作用。但他也担心，土地由地方政府来供应，这五类住房用地所获得的收入少，地方政府缺乏动力，会不会为了完成70%，将总体的土地供应量缩小。

　　王宏新提醒，任何一个政策对房地产的影响跟其他行业特别不同的是，它发挥效力的周期特别长，每每我们为一个政策叫好的时候，其实这个政策的效力还远远要等到若干时日之后出现，而且再加上一些变动，这个政策的效力可能就体现不出来了。所以保障房制度的政策效力也有待观察。

　　配建令存争议

　　住房保障的思路值得肯定，但业内人士担心，某些配套政策将来在实际操作过程中可能发生问题，比如配建令。

  金隅嘉业营销总监吴建新认为，在保障性住房系统里面配建一些廉租房是可以的，但商品房里面配建廉租房，由于商品房物业管理比经济适用房要完善、收费要高，今后的管理可能是问题。比如，廉租房大部分都是塔楼，塔楼的电梯费按一个月1块钱计算，如果50平米的房子，一个月交50块钱的电梯费，这部分人能不能承受？这块费用国家怎么补贴，政府应该考虑。

　　再比如，生活配套怎么建？假设廉租房住户的早餐标准5毛钱，住商品房的人可能5块钱，盖什么样的设施合适？此外，人车分流的问题怎么解决，要不要24小时热水等等。

　　王宏新希望政府在提供公共服务的时候最好跟市场完全分开，政府介入到企业市场行为中去，也会客观上造成其效率低下。

　　如果将保障房完全与商品房分开，是否会造成贫富分区？王宏新认为，在西方的社会学研究中有一个现象叫“社会排斥”，我们都认为应该消除社会排斥，但这只是我们追求的一个境界，社会排斥作为一个社会学现象是现实存在的。

　　胡景晖担心，穷人和富人住在一起，不管是对成年人还是小孩心理都可能受伤害，当廉租房家庭的小孩看着人家的爸爸开着奔驰送他去上学，心里会是什么样的感受，是自卑还是仇富？如果这样，还不如分开。

　　夹心层，房地产的主要矛盾被忽略

　　事实上，对于24号文，老百姓的反应相对冷淡。因为廉租房和经济适用房面向的是“低收入者”，建设部调查显示，低收入家庭目前大概有1000万户，不足全国家庭总数的10%。而现在造成民怨的住房主要矛盾却是，占了城镇人口七八成的中等或中低收入面对高涨的房价买不起房的问题。

　　王宏新怀疑，政府在倾听民意的时候是不是把住房保障的问题放大了。政府以他的财力解决这部分人应该是很轻松的，只不过在24号文出来之前没怎么重视这块。

　　而如果在很大程度上来肯定或者把24号文保障的面放大，恰恰是把中国住房市场或者中国房地产业的主要矛盾给转移了、给忽略了。“对政府来说，解决住房保障问题是很小的事情；而解决现在中产阶级面临的房价高涨之苦却是一个大挑战，目前老百姓最不满意的是这块，绝对不是最低收入家庭的住房保障问题。”

　　对此，陈国强表示赞同，“不要因为24号文的出台模糊了目前房地产发展当中最核心的问题，目前需求的主体是中等收入家庭，这个群体量非常大，需求非常旺盛。”

　　胡景晖说，政府要根据家庭财产收入来重新安排社会阶层的分布，随着经济的发展，城市人口中将呈橄榄型分布。很多白领，月收入3千到1万都可以算中产阶级，这部分人可能就处在尴尬的状态。

　　王宏新认为，解决低收入家庭住房困难问题，一定是阶段性的，后面的投入一定越来越少。接下来的重心应该是解决市场问题、解决房价问题。

　　抑制房价信贷政策更见效

　　保障性住房不是一剂万能药，解决不了中国房地产的根本问题。除了住房保障，第二套房贷的政策（又被称为927政策）比任何宏观调控措施影响都更大，更加见效，胡景晖表示。 “如果说24号文让大家看到希望，不如说927货币政策让大家觉得控制房价有可能性，像深圳和上海已经在回调了。 ”

　　他认为，政府应该做的事情是延续927文件的思路，保障自住，合理的引导和抑制投资，打击投机炒作。据他了解，明年可能在信贷方面还会有所调整，现在各银行公布的第二套房认定标准将作废，可能改成以家庭为单位，以家庭持有的不动产状况来衡量第二套、第三套；此外，公积金贷款也计入贷款次数；第三，还完了贷款，只要这套房子还在你名下，可能也要计入。 

　　王宏新说，今年以来，尤其到下半年，固定资产投资过热，通货膨胀的压力越来越大，这些因素都在影响目前房地产政策。明年可能来自经济过热、通货膨胀的压力还会很大， 927的政策可能会更加严格。