案情

　　房东赵先生最近为自己商铺的出租事情没少费心。半年前，来自东北的马先生通过朋友与赵先生取得了联系，马先生表示自己想来上海做日本客户的代理生意。为了表示诚意，马先生特意从东北飞赴上海与赵先生面谈，双方见面后相谈甚欢，马先生很爽快地拿出了10万元作为租赁商铺的预付款。由于有朋友在场作陪，赵先生也没多想，给马先生打了张收条，这件事双方也就暂时敲定了下来。赵先生的商铺原本出租给他人做经营，现在马先生出的租金更为诱人，赵先生也就没有再同原来的房客续租。谁知道两个月后，东北的马先生发来传真，传真大意是由于日商方面目前仍在商洽之中，此事先暂缓。不久，马先生又发来传真，表示和日商的谈判仍在进行中，房屋租赁事宜还得再拖延。很快，赵先生收到了马先生律师的信函，律师以合同未成立为由要求赵先生退还10万元预付款。想到这个，赵先生的气就不打一处来，明明是马先生提出租房的要求，现在不租了，反而调过头来跟他要钱。双方为此产生了争议，马先生一纸诉状将赵先生起诉至法院，要求赵先生退还10万元预付款。

　　判决

　　双方最终在法院的调解下，赵先生向马先生退还了5万元，马先生办理了撤诉手续。

　　律师分析

　　本案虽然事实较为清楚，但双方争议的焦点在于口头的房屋租赁合同是否成立。双方提交的证据仅有一张10万元预付款的收条和两份传真复印件，但传真复印件的内容并不明确，无法直接反映双方当事人订立合同的真实内容和目的。虽然传真件中并未涉及商铺租赁的期限、租金等合同主要条款，但综观本案，从传真件的文意和当事人支付预付款的行为，还是可以推断出口头租赁合同的成立。因此，我们仍认为租赁合同成立的法律事实显然性占优。综上所述，马先生单方面解除合同并要求赵先生返还全部预付款的请求难以得到法院的支持。