商铺市场中，区域冷热不均的现象已经屡见不鲜，上海商铺市场近来几个月的状况也是“几家欢喜几家愁”，根据中原研究机构的数据显示2006年以来上海市各区域的可售商铺量、成交量以及其商铺积压量上的数据来看区域不平衡的现象尤其突出，可见商铺投资热点存在相对分散的现状。
 
　　内外环发展波动强

　　内外环区域之间,商业地产发展分布不是很均衡，波动性比较强。浦东世纪公园、普陀绿地世纪城等四级地段上高价位商业比重增加，从而提升了内外环之间商业用地的整体市场价格。在郊区建设的大力推进下，外环外区域商业处在逐步扩散发展的过程中，青浦（如上海国际小商品城）、松江（如新干线）等远郊区的商业逐渐发展起来，使得八级地段的交易量比重大幅上升。

　　虽然郊区商铺在供应量上占据绝对上风，但根据成交数据显示：2006年1-7月商铺总成交面积为115万平方米，其中郊区成交65.5%，市区占总成交34.5%。因此，从整体上来说，市区和郊区商铺的供求比是比较相近的，接近于总体供求比的1：0.215。

　　区域供求不平衡

　　尽管总体来说郊区和市区的供求比基本平衡，但是区域供求比呈现出较大的不平衡的现象。分布范围在1：0.57———1：0.04之间。对于郊区商铺而言，崇明、奉贤、青浦、嘉定、闵行等区域供求比失衡的状况比较明显，供求比都高于1：0.22的水平，对于市区商铺而言，杨浦、静安、徐汇区的供求比偏高，在1：0.15以上。

　　供求比最小的区域是普陀区，其在售面积/成交面积为0.57，在2006年的前七个月内，去化了可售商铺的一半以上，这其中一个原因是该区上海兴力达国际广场被整体收购的面积达15.8万平方米造成。

　　供求比最大的是崇明，尽管该区的在售量比较小，但去化量更微乎其微，因此供求比高达1：0.04。

　　值得注意的是，尽管松江、南汇、金山这三个郊区的可售量比较庞大，但去化情况也比较可观，因此这三个区域的供求比均低于平均的供求水平，在1：0.27以下。产生这种现象的主要原因有以下两个方面，由于城市人口导入郊区的进程不断加深导致对该区域的商铺投资增多，其次，该区域内不少专业市场由于市场定位比较准确而受到的追捧，综合以上两个因素导致了松江、南汇、金山等区域的供求比低于全市平均水平。

　　此外，从存量商铺的情况来看，目前上海3200万平方米的商铺中，区域分布的不平衡导致了有些地区的商铺空置率偏高，有些地区的商铺租金上扬。例如，田林地区由于商业设施配置少，且人口密度高，消费水平中等偏上，人均面积在0.6-0.8平方米之间，导致租价很高，而在新兴社区中，在人气不旺的区域，低租金也无人承租。

　　商铺区域供求关系的差异比较大地反映了当今上海商业物业新增供应的分布结构亟待调整。有些区域的商业气氛有待进一步挖掘，商业开发层次上也需要提升，行业整体的平衡发展才是上海商铺健康前行的基础。

    沪商铺差异发展加剧

　　商铺市场的投资前景普遍被世人看好，但是其进入的专业门槛相对较高。街铺、超市卖场、SHOPPINGMALL内商铺、主题商业街、大型专业市场，各类产品逐渐呈现不同的发展脉络。