应纳税所得额=住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用

    在7月底国家税务总局发出《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》后，本市曾出现了二手房集中过户高潮。直到“十一”黄金周过后，本市有关住房转让个人所得税的政策配套细则终于出台，标志着市民如再想转让个人住房(自用5年以上并且是家庭唯一生活用房除外)，须缴纳20%的个人所得税。个人转让住房前后一年内购置住房的，凭有关证明到转让房屋所在地税务部门办理个人所得税减免税或退税手续。

    据悉，此次细则中规定应纳税额为应纳税所得额乘以适用税率(20%)，应纳税所得额=住房转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-合理费用。其中房屋原值是指出售方取得该房屋时所支付的购置价款或建造费用以及其他有关费用；转让过程中缴纳的税金包括纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、印花税等；合理费用包括纳税人实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等。

    同时细则还规定，如纳税人不能提供完整、准确的房屋原值，房管部门按其转让收入的1%征收个人所得税。在国家税务总局的通知中规定：对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。本市的细则对这部分内容作出了详细的规定，不仅对出售现住房1年内按市场价重新购房(先卖后买)的纳税人办理退税，还对出售住房前1年内已按市场价格购房(先买后卖)的纳税人办理减免税并对应缴纳部分按1%征收个人所得税。

市场反响平淡

    业内预测：对二手房买卖影响会逐渐显现

    “十一”长假后，本市二手房市场又恢复了往日的热闹，记者连日采访发现此前备受各方关注的个税开征对市场的影响并不太强烈。

    昨日记者在河西区房管局交易大厅内看到前来过户的市民并不多，办理个税和营业税的办公室由于人流最集中而显得比较热闹。由于刚出台的个税细则较为复杂，不少市民都是边咨询边填表。据悉，本市税务部门在节前就下达了有关细则，但是本市二手房中介机构大都还没有接到正式文件，目前市场还处在比较平静的“磨合期”。

    尽管从国家规定到本市正式执行细则已有两个月的时间，人们对于个税开征的“新鲜度”已经下降，但是业内预测：个人所得税的正式开征对二手房买卖双方的影响还会继续显现。两个月来，二手房市场的观望氛围浓厚。21世纪不动产天津区域分部有关统计数据显示：9月1日至9月30日，全市共交易二手住宅4510套，成交金额12.9亿元，环比下降11%；中心城区二手住宅平均价格继续增长，为5117元/平方米，环比上升3%；郊县成交面积环比下跌40个百分点，平均价格攀升至2568元/平方米，环比上升18%；9月全市平均交易价格为3754元/平方米，较8月份上升17%。据业内人士分析，个税的征收将对卖方产生不小的影响，部分买房人不愿多掏钱与卖方均摊税款，持观望态度的买方渐多，可能会让部分卖方开始压低售价。